Verborgen gebreken zijn straks verhandelbaar

Met een nieuw stelsel voor kwaliteitsborging wordt ook de aansprakelijkheid anders geregeld met een aanpassing van het Burgerlijk Wetboek.

De wijzigingen samengevat:

  1. De bouwer is aansprakelijk voor gebreken na oplevering, behoudens als hij kan aantonen dat het niet aan hem ligt.
  2. De bouwer moet meer moeite doen voor de laatste 5%. Voor het verstrijken van de onderhoudstermijn, 3 maanden na oplevering, moet de particuliere opdrachtgever per brief worden geïnformeerd over het recht van opschorting.
  3. Ook moet de aannemer de particuliere opdrachtgever informeren over hoe hij verzekerd is voor afbouw in het geval hij insolvent raakt of voor herstel van gebreken die aan hem zijn toe te rekenen.

Het wetsvoorstel voorziet niet in een verplichting van een garantie- en waarborgregeling. Op dit moment wordt 85% van de koopwoningen gebouwd onder een dergelijke regeling. Hiermee zal het informeren van de particuliere opdrachtgever enkel een formaliteit zijn. “Ik bouwer heb een garantie … of niet en dit is em.” Het informeren biedt niet meer of minder bescherming, het is enkel kennisgeving.

Hetzelfde geldt feitelijk voor het informeren over de mogelijkheden van opschorting tijdens de onderhoudstermijn. Koop je als particulier een woning dan komen de voorwaarden natuurlijk ter sprake. Zo weet je op voorhand of een woning wordt gebouwd onder een garantieregeling en wanneer er moet worden betaald. Dit omvat dus ook het hoe en waarom van de laatste 5%. De notaris zal dit aangeven. De onderhoudstermijn is er voor herstel van gebreken geconstateerd bij oplevering en wat er eventueel binnen die periode nog meer aan het licht komt. Wil je gebruikmaken van de mogelijkheid tot opschorting dan moet je dat nu, maar ook straks, gemotiveerd doen. De regeling opschortingstermijn biedt niet meer of minder bescherming, het is per saldo een soort extraatje in de informatie die een particuliere opdrachtgever krijgt.

Aansprakelijkheid van de bouwer voor gebreken na oplevering is dan ook waar het feitelijk om gaat.

De opstellers van de wet verwachten dat een zwaardere verantwoordelijkheid van bouwers dé stimulans is voor betere bouwkwaliteit. Ik denk dat het ook zo gaat werken.

Bij een particuliere opdrachtgever zal sprake zijn van dwingend recht. Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken mag niet worden beperkt.

Bij een professionele opdrachtgever wordt die mogelijkheid wel geboden. Bij professionele partijen wordt aangenomen dat zij voldoende in staat zijn om bij het sluiten van de aanneemovereenkomst te onderhandelen over de aansprakelijkheidsverdeling voor gebreken na oplevering.

Wat is het netto effect en hoe zullen partijen hier straks mee omgaan?

De bouwer wordt feitelijk de mogelijkheid geboden om werk te realiseren dat niet voldoet.

Een gebrek is precies dat: het werk voldoet niet. Dat een gebrek bij oplevering (nog) niet is geconstateerd, leidt niet tot een andere status: het is en blijft een gebrek van werk wat de bouwer heeft gerealiseerd.

Iedereen moet zich aan de wet houden. Hiermee is het de bouwer niet toegestaan een bouwwerk te realiseren dat hier niet aan voldoet. De wet zegt straks echter ook: je mag met de professionele opdrachtgever andere afspraken maken over wie verantwoordelijk is voor gebreken na oplevering. Een deel van de verantwoordelijkheid van de bouwer gaat met een dergelijke afspraak over op de opdrachtgever. Nu zijn er gebreken en gebreken … een verhaal op zich. Om het simpel te maken hebben we het enerzijds over het voldoen aan de bouwvoorschriften, anderzijds het voldoen aan contractuele afspraken.

Dan hebben we ook nog eens te maken met verjaring (artikel 7:761 BW):

  1. Elke rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever ter zake heeft geprotesteerd. Indien de opdrachtgever de aannemer een termijn heeft gesteld waarbinnen deze het gebrek zal kunnen wegnemen, begint de verjaring pas te lopen bij het einde van die termijn, of zoveel eerder als de aannemer te kennen heeft gegeven het gebrek niet te zullen herstellen.
  2. De rechtsvordering verjaart in ieder geval door verloop van twintig jaren na de oplevering in geval van aanneming van bouwwerken en door verloop van tien jaren na de oplevering in alle andere gevallen.
  3. Indien de rechtsvordering krachtens het bepaalde in de vorige leden zou verjaren tussen het tijdstip waarop de aannemer aan de opdrachtgever heeft medegedeeld dat hij het gebrek zal onderzoeken of herstellen, en het tijdstip waarop hij het onderzoek en de pogingen tot herstel kennelijk als beëindigd beschouwt, wordt de verjaringstermijn verlengd overeenkomstig artikel 320 van Boek 3.
  4. De leden 1-3 laten onverlet de bevoegdheid van de opdrachtgever om aan een vordering tot betaling van de prijs zijn recht op vermindering daarvan door gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst of op schadevergoeding tegen te werpen.

Is het niet de bedoeling dat we bij oplevering de zekerheid willen hebben dat een bouwwerk ook voldoet? Waarom escapes inbouwen?

Waarom zou de opdrachtgever die aansprakelijkheid op zich nemen? Ik kan maar één reden bedenken: geld. In de onderhandelingen met de bouwer kan het verleggen van de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken in een korting tot uiting komen. Even als voorbeeld: zonder beperking in de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken kost het werk dit, met beperking dat. De opdrachtgever krabt zich achter de oren, weegt de risico’s, en gaat hier wel of niet op in. De mogelijkheid wordt geboden dus wie ben ik om te zeggen “Doe het niet!”.

De professionele opdrachtgever kan dit risico weloverwogen op zich nemen en mogelijk zelf met de nodige aandacht, met directievoering en toezicht, sturen op het voorkomen van gebreken. Mogelijk! Bij gebreken die niet gerelateerd zijn aan de bouwvoorschriften is dit een keuze.

Onder het nieuwe stelsel zal de kwaliteitsborger bij oplevering verklaren dat een werk aan de bouwvoorschriften voldoet (dat is niet ook maar gelijk het voldoen aan het contract!). Dit is echter geen garantie dat er, ondanks alle aandacht en controle geen gebreken kunnen zijn. Ook valt te bezien in hoeverre de kwaliteitsborger überhaupt aansprakelijk kan worden gesteld. Lees mijn eerdere blogberichten op dit punt (Aansprakelijkheid Private Kwaliteitsborging,  Aansprakelijkheid Private Kwaliteitsborging (2), Verborgen gebreken: paardenwijsheid). Ook het idee dat je dit soort zaken met een verzekering op moet lossen gaat voorbij aan de verantwoordelijkheden.

Ik acht de mogelijkheid tot beperking van de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken een minder wenselijk onderdeel van het wetsvoorstel. Het idee dat bouwers en opdrachtgevers mans genoeg zijn hier verstandig mee om te gaan staat in contrast met de maatschappelijke verantwoordelijkheid, primair gericht op veiligheid, dat iedereen er op moet kunnen vertrouwen dat bouwwerken ook voldoen. Hiermee is het ongepast de verantwoordelijkheid voor verborgen gebreken verhandelbaar te maken.

Moet je je afvragen of je nu toevallig in een bouwwerk komt, of een bouwwerk koopt, waar met handjeklap de aansprakelijkheid voor verborgen verbreken is verlegd? Natuurlijk niet. Het is niet meer dan normaal dat een bouwer een bouwwerk aflevert dat  voldoet, dat het voldoen aantoonbaar is en mocht er toch iets mis zijn dat hij het probleem ook oplost.

Mijn advies aan opdrachtgevers:

  • Accepteer geen beperkingen in de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken. Doe je dit toch dan ga je in zee met een bouwer die geen goed werk wil leveren. Als opdrachtgever wil je geen contract met een bouwer die op voorhand aangeeft: “Mocht er straks toch iets mis blijken te zijn – natuurlijk doe ik super mijn best – dan moet je niet bij mij zijn, dat is dan jouw probleem want daar was de prijs ook naar.”.
  • Stel eisen aan het inzichtelijk maken van de kwaliteit, bij voorkeur gebaseerd op een standaard voor kwaliteitsborging die aansluit op de werkmethode van een instrument voor kwaliteitsborging.

Mijn advies aan bouwers:

  • Maak je kwaliteit inzichtelijk, bij voorkeur gebaseerd op een werkmethode van een instrument voor kwaliteitsborging. Hiermee is het werk van de onafhankelijke kwaliteitsborger zo efficiënt mogelijk uit te voeren.

Mijn advies aan onze Kamerleden:

  • Kijk kritisch naar de mogelijkheid om de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken te verleggen.
  • Regel dat de bouwer aantoonbaar aan de bouwvoorschriften voldoet, bij voorkeur gebaseerd op een standaard, waar een onafhankelijk kwaliteitsborger vervolgens op toetst.

Voortgang behandeling wetsvoorstel:

  • Kamerleden leveren hun vragen schriftelijk uiterlijk op 7 juni a.s. om 14.00 uur bij de minister aan.
  • De vragen worden samengevoegd in een verslag van het (schriftelijke) overleg.
  • Het verslag wordt aangeboden aan de minister met verzoek om middels een nota naar aanleiding van het verslag te reageren op vragen.
  • Vragen en opmerkingen van de Kamer kunnen voor de minister reden zijn om het wetsvoorstel te wijzigingen. Als dit aan de orde is dan wordt dit gedaan via een nota van wijziging.
  • Na ontvangst van de reactie van de minister plant de Commissie – in dit geval – een rondetafelgesprek om ook de mening van betrokken partijen te horen.
  • Als de Commissie de behandeling voldoende acht – eventueel kan nog een nota- of wetgevingsoverleg worden gehouden – wordt een plenair debat gepland waarin wijzigingen (amendementen) kunnen worden voorgesteld.
  • Na stemming wordt het voorstel – indien het wordt aangenomen – doorgestuurd aan de Eerste Kamer.
  • Na doorlopen van de procedure in de Eerste Kamer wordt de wet gepubliceerd in het Staatsblad en kan de wet in werking treden.

In het Kamerjaar 2014/2015 was de gemiddelde doorlooptijd van een wetsvoorstel 375 dagen.

We hebben nog een weg te gaan …