Paard van Troje: rechtsomkeert

Op 1 juni 2016 heeft de vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers (NVB) de commissie Wonen en Rijksdienst een brief gestuurd inzake het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen. In de brief wordt gemotiveerd aangegeven dat het wetsvoorstel de positie van de consument niet zal verbeteren en het zelfs contraproductief zal werken. De aandacht gaat met name op de beoogde wijziging van de aansprakelijkheid.

Op de website van NVB is het hoe en waarom van de brief nader toegelicht. U vindt het stuk onder de pakkende titel “Blok haalt met wetsvoorstel Paard van Troje binnen”.

Met wat bijstellingen maakt het paard van Troje wat mij betreft rechtsomkeert.

Terecht wordt gewezen op de complexiteit van zo’n beetje alles wat met eventuele gebreken te maken heeft. De meest klemmende aspecten: het onderscheid tussen zichtbare en niet zichtbare gebreken, de waarde van de oplevering, de relatie met een keurmerk en geboden garantie(s), verjaring aansprakelijkheid, kosten, een gebrek in relatie tot onderhoud, onderscheid in het type opdrachtgever (professional of niet), het gebrek aan samenhang en dan met name binnen het Burgerlijk Wetboek.

De brief wordt afgesloten met aanbevelingen om tot verbeteringen te komen.

Ik geef onderstaand mijn visie op punten die in de brief aan de orde komen en handreikingen voor mogelijke verbeteringen.

Definitie
Terecht wordt gewezen op onduidelijkheid over de definitie van een gebrek. Dit is ook door de wetgever zelf onderkend. Dit verduidelijken staat op het to-do lijstje als aandachtspunt in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel. Daar helder over zijn lost veel op.

Redelijkheid en billijkheid – feitelijke situatie
Eventuele gebreken op termijn kunnen een relatie hebben met gebruik. Wordt een gebouw niet of onvoldoende onderhouden kunnen er gebreken ontstaan of zelfs verergeren, gebreken die niet aan de bouwer zijn toe te rekenen. Daar moet bij een aanpassing van de aansprakelijkheid rekening mee worden gehouden ter voorkoming van onnodige procedures en kosten. Een rechter houdt natuurlijk rekening met de feitelijke situatie. “U heeft als eigenaar/gebruiker geen onderhoud gepleegd waardoor het gebrek is ontstaan, de kosten om het gebrek te verhelpen kunt u hiermee niet op de bouwer verhalen … dit is mijn uitspraak.”

Gebrekkige samenhang
We hebben verschillende ankerpunten. In eerste instantie is dit uiteraard de wet. Daarnaast hebben we ook nog eens te maken met geldende regelingen, welke regeling(en) geldt (gelden) voor de bouwer, het bouwwerk, en welke regeling(en) geldt (gelden) voor andere partijen betrokken bij het ontwerp en bouwen? Hoe verhoudt zich dit met het contract?

Het wetsvoorstel richt zich voor het deel aansprakelijkheid op de bouwer. Aansprakelijkheidsvraagstukken gaan natuurlijk niet enkel over wat de bouwer kan worden aangerekend. We hebben ook met andere partijen te maken die mogelijk steken laten vallen. Denk hierbij aan de architect, adviseurs maar ook de opdrachtgever zelf!

Gebaseerd op De Nieuwe Regeling (DNR), die ziet op de rechtsverhouding opdrachtgever – architect, is de aansprakelijkheidsduur voor toerekenbare tekortkomingen 5 jaar. Hoe verhoudt zich dit met de beoogde 20 jaar aansprakelijkheid van de bouwer? Als een gebrek, iets wat na 5 jaar pas aan het licht komt, eigenlijk de architect moet worden aangerekend kan die “Jammer dan” zeggen en draait de bouwer er straks voor op.

De Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken (UAV) brengen ons weer op een andere spoor. Hier wordt aansprakelijkheid van de opdrachtgever voor zaken die hij voorschrijft erbij gehaald en zien we weer andere verjaringstermijnen in relatie tot het moment van oplevering en de onderhoudstermijn. Zo is er een effectieve verjaring van een rechtsvordering na 10 jaar voor de echt grote problemen: als een bouwwerk geheel of gedeeltelijk is ingestort of dreigt in te storten dan wel ongeschikt is geraakt of ongeschikt dreigt te geraken enz.

De beoogde wet Kwaliteitsborging regelt de invulling gebaseerd op de relatie vergunningenhouder – kwaliteitsborger. Het Burgerlijk Wetboek gaat uit van opdrachtgever en opdrachtnemer. Dat is even een dingetje. Een opdrachtgever hoeft niet de vergunninghouder te zijn. Steeds vaker is de bouwer de vergunninghouder. Dit heeft zijn weerslag op de verhoudingen en wat het doet voor aansprakelijkheid. Het is een aandachtspuntje en zo zijn er nog meer.

Integrale benadering
Kernpunt is dat het verstandig zou zijn aansprakelijkheid integraal te bekijken en waar mogelijk te vereenvoudigen.

Differentieer
Cruciaal voor het vraagstuk aansprakelijkheid is de focus van private kwaliteitsborging. Gevolgklassen zijn gebaseerd op gevolgen bij bezwijken. Bij geringe gevolgen liggen de eisen laag, bij grote gevolgen hoog. De veiligheid van bouwwerken, op het gebied van constructie en brand is, integraal bezien, dan ook maatgevend voor het nieuwe stelsel. Er moet de garantie zijn dat bouwwerken bij oplevering en op termijn veilig zijn. Hiermee is het zaak die verantwoordelijkheid met aansprakelijkheid te organiseren. Hiervoor acht ik een termijn van 20 jaar redelijk. De vereiste veiligheid afbakenen met een definitie maakt het voor iedereen duidelijk. Hierbij hebben we het in hoofdzaak over de hoofddraagconstructie en de mogelijkheid een bouwwerk veilig te verlaten bij calamiteiten.

Met aansprakelijkheid voor overige gebreken, gebreken die niet bij oplevering zijn geconstateerd en die geen betrekking hebben op de veiligheid, acht ik het goed aansluiting te zoeken bij de termijn binnen de DNR. Dit is 5 jaar. Het wetsvoorstel gaat uit van 20 jaar, bij een particuliere opdrachtgever is het dwingend, bij de professionals kan over de aansprakelijkheidsverdeling worden onderhandeld. In mijn ogen is 20 jaar, voor die categorie gebreken onnodig. Het is natuurlijk voor een deel nattevingerwerk. Wat is een redelijke termijn om te ontdekken of er misschien toch iets mis is en het bouwwerk op prestatieniveau wel voldoet. Dat weet je niet binnen een paar maanden. Het is in ieder geval goed alle seizoenen mee te maken in het gebruik en dan voor alle zekerheid nog wat rek in te bouwen. Hiermee acht ik die 5 jaar nog niet zo verkeerd. Je hebt er in ieder geval geen 10 of 20 jaar voor nodig lijkt mij.

Resumerend
Mogelijke aanpassingen / aandachtspunten zoals ik het zie:

  1. Duidelijke omkadering van gebreken. Heldere definitie waar geldende regelingen op in kunnen haken met verbijzonderingen.
  2. Status oplevering helder verankeren t.b.v. zichtbare gebreken op het moment van oplevering. Regel een duidelijke oplevering om te voorkomen dat er discussies ontstaan over krasjes en vlekjes na oplevering. Daar moet het juist niet over gaan.
  3. Status onderhoudstermijn helder verankeren: 3 maanden. Dat is nu ook zo … niets aan wijzigen.
  4. Het voorstel opschortingsregeling, per saldo tijdens de onderhoudstermijn schriftelijke melding maken van dit recht, acht ik onnodig. Bij de koop van een woning krijg je uitleg over condities, eventuele garanties, betaling. Een extra briefje tijdens de onderhoudstermijn om kopers nog even te wijzen op hun recht doet niet veel. Doe alleen dingen die waarde hebben!
  5. Aansprakelijkheid voor gebreken anders dan de hoofddraagconstructie – voor directe gevolgen – beperken tot 5 jaar.
  6. Aansprakelijkheid voor gebreken hoofddraagconstructie – directe en indirecte gevolgen – beperken tot 20 jaar.
  7. Geen onderscheid in type opdrachtgever (particulier of professional) m.b.t. de mogelijkheid voor het beperken van de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken. Onderhandelen over de aansprakelijkheidsverdeling voor gebreken na oplevering acht ik onwenselijk. Als ik met mijn creatieve muts op mogelijkheden zie aansprakelijkheid te stuiten dan denk ik … “Dat kan een ander ook en ga die mogelijkheid überhaupt niet bieden.” Dus … niet doen. Het moet dwingend zijn.
  8. Inzet afstemming geldende regelingen die bouwbreed van toepassing zijn.
  9. Vereenvoudiging waar mogelijk, in taalgebruik, overlap, hoe zaken op elkaar werken.

Met nog wat fine tuning komt het zeker goed.