Mijn “garantiewoning” voldoet waarschijnlijk niet, wat nu?

Uw woning is onder het Keurmerk Garantiewoningen gebouwd maar u heeft, na oplevering, zo uw bedenkingen of de woning wel voldoet. Wat dan?

Dit probleem komen wij in de praktijk tegen. Heel vervelend want ondanks de beloofde garantie staat u op achterstand en wordt het waarschijnlijk een heel gedoe dit helder te krijgen. Dit zijn geen leuke kwesties.

De garantie met verzekering wil niet zeggen dat voor u de loper wordt uitgelegd als u met dit vermoeden bij bouwer of waarborginstelling aanklopt. Bij een feitelijk aantoonbaar gebrek is het een stuk eenvoudiger. Dan moet u kijken of het is gedekt en kan het de molen in.

Bij een vermoeden wordt het lastig. U moet stellen en met bewijs komen. In de praktijk betekent dit dat er onderzoek moet worden gedaan om te beginnen met de stukken waar vergunning op is verleend. Is het bouwwerk wel gerealiseerd conform vergunning? Zijn er wijzigingen doorgevoerd? Zijn die wijzigingen de gemeente ter controle aangeboden? Wat is er feitelijk gemaakt? Voldoet wat is gemaakt? Dat helder krijgen vraagt de nodige inspanning. Het is lastig omdat veel zaken moeilijk achteraf te controleren zijn.

U kunt het natuurlijk ook gewoon vragen bij de bouwer en/of de waarborginstelling. Of u dan de juiste informatie krijgt is even afwachten. De bouwer maakt als het goed is een dossier maar dit is geen garantie dat het overeenkomt met wat feitelijk is gerealiseerd en het uitsluitsel geeft over het aantoonbaar voldoen. Wat er in een kopers- woningdossier zit of niet en de waarde hiervan is betrekkelijk. Een dergelijk dossier wordt bij het bouwen onder keurmerk in hoofdzaak door de bouwer zelf opgesteld. Het behoeft geen uitleg dat de bouwer daar geen informatie in op zal nemen waar hij later mee om de oren kan worden geslagen.

De kwestie kan wat kracht worden bijzet door de gemeente en eventueel brandweer voldoende gemotiveerd te betrekken. Is er een vergunning brandveilig gebruik van toepassing en is er op het gebied van brandveiligheid mogelijk een probleem dan zal de brandweer de zaak waarschijnlijk gaan bekijken. Of de gemeente het serieus neemt is natuurlijk even afwachten. Is het goed gemotiveerd, onderbouwd, dan maakt u kans dat de gemeente het oppakt.

Kort geleden werd naar aanleiding van de commotie over het experiment private kwaliteitsborging Den Haag nog gewezen op kwesties uit het verleden zoals het instorten van het parkeerdek in Tiel. Wat (natuurlijk) niet werd vermeld is dat wij met ons bureau de gemeente en eigenaar indertijd voor het gevaar hebben gewaarschuwd. Het probleem was bij een opname voor onderhoud onderkend en keurig gemeld. Als private partij kun je niet handhavend optreden dus was het aan de gemeente er wat mee te doen. Die heeft dit echter nagelaten. Het geeft maar aan dat de gemeente niet automatisch in actie komt, ook niet als het gemotiveerd door een deskundige partij onder de aandacht wordt gebracht bij wie wel handhavend kan optreden.

Bent u bij de bouwer en waarborginstelling geweest en komt u hier niet verder mee dan zult u een deskundige partij moeten inschakelen die onderzoek gaat doen. Die partij zal u helpen de kwestie in de eerste plaats bij de bouwer en waarborginstelling aanhangig te maken. Stap twee is de gang naar de rechter.

Mocht de bouwer het dienstbaar achten om achteraf te gaan verzinnen hoe het bouwwerk is gerealiseerd en achteraf te bedenken hoe het ‘voldoet’ dan mag duidelijk zijn dat het vergrootglas en de stofkam erbij worden gepakt.

 

Nieuwe wet Kwaliteitsborging voor het bouwen

Wordt het straks anders? Het enig juiste antwoord op deze vraag: “Dat weten we niet”. Ik ben van mening dat het twijfelachtig blijft dat het bouwen onder het keurmerk Garantiewoningen ook echt een verbetering gaat opleveren voor dit soort situaties. Het probleem is de afhankelijkheid. Waarborginstellingen hebben de bouwers als klanten en gaan straks zelf ook de wettelijke kwaliteitsborging verzorgen of eventueel hier een partij voor inschakelen. Dat die zaken in één hand zijn is niet optimaal.

Om aanspraak te maken op de garantie moet u, de koper, zelf een gebrek constateren. De verzekering is er niet voor het voorkomen van gebreken maar regelt dat bepaalde gebreken worden verholpen waar u zelf mee moet komen, die u als (waarschijnlijk) niet deskundige moet gaan constateren. Voor de waarborginstelling is het belang om problemen te voorkomen betrekkelijk. Daar zullen ze zeker druk mee zijn maar toch op een andere manier dan bij onafhankelijke controle.

Een verzekering is vele male sterker als er een duidelijke knip is tussen het bouwen en controle op het voldoen van bouwwerken. Er is voor bouwers een belang die knip juist niet te maken. Ik zie het zo:

“Dat met de kwaliteit regelen we zelf als bouwers en mocht u met een gebrek komen betalen we wel … oh ja, dan moet je het gebrek wel zelf vinden en met vermoedens doen we ff niets. Succes!”