Wat regelt de Wet kwaliteitsborging nu eigenlijk?

In de media lezen we dat minister Blok met de nieuwe wet de kwaliteit voor het eindproduct meer bij bouwers wil leggen en de positie van de consument ten opzichte van de bouwer wil versterken.

Gaat dat ook zo werken? Wat gaat deze wet nu eigenlijk regelen?

Private kwaliteitsborging

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen regelt de overgang van het gemeentelijk toezicht naar private partijen. Dit betreft enkel de controle op het voldoen aan de bouwvoorschriften. Bij oplevering van een bouwwerk zal een private kwaliteitsborger hier een oordeel over geven. De wet is het houvast voor het organiseren van de deskundigheid en werkwijze van kwaliteitsborgers. Private kwaliteitsborgers zijn niet bevoegd om handhavend op te treden. Dat deel blijft bij bevoegd gezag. De Wet kwaliteitsborging gaat per saldo dus enkel over externe controle op bouwwerkzaamheden, de controle op de bouwvoorschriften.

Consumentenbescherming

De aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering wordt verzwaard. Hiervoor zal het Burgerlijk Wetboek worden aangepast. Bij aanneming van bouwwerken is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. In de huidige situatie is de aannemer ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Professionele partijen mogen de aansprakelijkheidsverdeling zelf regelen. Bij een particuliere bouwconsument is sprake van dwingend recht. Hiermee mag de aansprakelijkheid bij particuliere opdrachtgevers niet anders worden geregeld. Met deze wijziging moet het makkelijker worden om de aannemer aansprakelijk te stellen voor gebreken die op termijn aan het licht komen. Dat deze mogelijkheid straks wordt geboden wil nog niet zeggen dat een gebrek ook daadwerkelijk wordt verholpen! Wordt onder het Keurmerk Garantiewoningen in afwijking van de technische omschrijving en/of tekeningen en/of eventuele staten van wijziging gebouwd dan is hier, in de voorwaarden, het volgende voor geregeld: “Indien nakoming in redelijkheid niet meer van de ondernemer verlangd kan worden heeft de verkrijger recht op schadevergoeding.” Dit betekent dat als het herstel te ingrijpend is, iets wat in het voordeel van de bouwer uitpakt, er niets wordt hersteld maar de kwestie zal worden afgedaan met een schadevergoeding.

Het is de bedoeling dat een particuliere bouwconsument tijdens de onderhoudstermijn schriftelijk wordt gewezen op het opschortingsrecht. Straks mag de notaris de eindtermijn pas uitbetalen aan de aannemer als die aannemer kan aantonen dat hij de opdrachtgever in de gelegenheid heeft gesteld aan te geven of hij van zijn opschortingsrecht gebruik wil maken. Het is een extra reminder, een marginale verbetering op de huidige werkwijze.

Tot slot is er de “informatieplicht aannemer”. De aannemer wordt verplicht de opdrachtgever te informeren of en hoe de opdrachtgever is beschermd tegen risico’s die zich tijdens de bouw kunnen voordoen als gevolg van betalingsachterstand of faillissement van de aannemer. Het is enkel een informatieplicht. Er is geen verplichting om hier met een garantie of verzekering iets voor te regelen. Het even melden of er iets is geregeld biedt de consument niet meer bescherming.

Resumerend

De wet regelt de switch van gemeentelijk toezicht, controle op het voldoen aan de bouwvoorschriften, naar private kwaliteitsborging.

De bouwer blijft straks aansprakelijk voor gebreken na oplevering, gebreken die hem kunnen worden aangerekend.

De particuliere bouwconsument wordt expliciet gewezen op het opschortingsrecht en de wijze waarop er iets is geregeld bij betalingsachterstand of faillissement van de aannemer.

Voor de bouwer is er wettelijke geen taak om kwaliteitsborging op een bepaalde manier te gaan organiseren, aantoonbaar te maken dat het werk aan de bouwvoorschriften voldoet. De wetgever verwacht dat de prikkel van de verzwaarde aansprakelijkheid bouwers zal aanzetten de kwaliteitsborging beter te gaan organiseren.

Op dit moment zien we de nodige wervende teksten: je moet je voorbereiden, je moet dit, je moet dat. Dat “moeten” beperkt zich (wettelijk) tot de sector private kwaliteitsborgers, aanbieders van instrumenten voor kwaliteitsborging, het secretariaat van bouwers om invulling te geven aan de informatieplicht en de melding opschortingsrecht.

Als de wettelijke kaders helder zijn zullen we gaan ontdekken of bouwers meer gaan doen dan wettelijk vereist. Ook de consument zal op termijn gaan ontdekken wat de “extra wettelijke bescherming” in de praktijk betekent. Er zijn en blijven nog steeds de nodige drempels en beperkingen om een eventueel gebrek op de bouwer te verhalen en/of via een garantie te laten verhelpen.