Open brief Chao-Duivis

In een open brief aan minister Blok en de leden van de Commissie Wonen en Rijksdienst komt prof. mr. dr. M.A.B. Chao-Duivis met bedenkingen inzake de formulering van het concept-artikel 7:758 lid 4 Burgerlijk Wetboek. Dit artikel moet gaan regelen dat de aannemer aansprakelijk is voor gebreken na oplevering, dé prikkel die de wetgever heeft bedacht om aannemers aan te zetten tot beter.

Ik heb al veel over dit thema geschreven, dat de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen enkel gaat over de switch van gemeentelijk toezicht naar private partijen, een stelselwijziging die aannemers slechts indirect raakt, indirect omdat aannemers wettelijk niets anders hoeven te doen dan nu het geval.

Bekijk eerst de open Chao-Duivis brief even.

Ik ben het met Chao-Duivis eens dat het woord “ontdekken” vragen oproept, de benaming “gebrek” onduidelijk is en het lastig is alle soorten gebreken/tekortkomingen te vangen.

De concepttekst voor artikel 7:758 lid 4 Burgerlijk Wetboek gaat niet exclusief over het voldoen aan de bouwvoorschriften. De beoogde toevoeging aan ons Burgerlijk Wetboek gaat over tekortkoming aan een bouwwerk in de meest ruime zin. De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen gaat daarentegen enkel over de externe controle op het voldoen aan de bouwvoorschriften. Deze wet gaat niet over het voldoen aan het contract, alles waar aan moet worden voldaan tussen contractueel gebonden partijen anders dan de bouwvoorschriften.

In mijn ogen wringt de schoen bij het te omzichtig omkaderen van het bouwen in afwijking van voorschriften en/of contract.

De aannemer moet aan de bouwvoorschriften voldoen. Doet hij dat niet dan moet hij gehouden zijn het bouwwerk zo tijdig mogelijk in overeenstemming met de voorschriften te brengen. Zo zou het moeten zijn. Dit is echter niet wettelijk verankerd. Glipt er straks iets langs private kwaliteitsborging dan kun je wachten op getouwtrek. Dat had kwaliteitsborging moeten zien. Of dat zo is, is maar de vraag want kwaliteitsborging kan niet alles zien. Of is gecontroleerd conform de procedure van een goedgekeurd instrument is maatgevend voor de rol van kwaliteitsborging. Wat kwaliteitsborging doet of niet ontslaat de aannemer niet van de verplichting om te bouwen conform de bouwvoorschriften en contract. Het voldoen aan contract is hierbij een apart spoor. Daar gaat de Wet kwaliteitsborging helemaal niet over. Die schijn wordt wel gewekt met de aanpassing van het Burgerlijk Wetboek in relatie tot de beoogde Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Het is immers een package deal. We krijgen de nieuwe wet in combinatie met het anabolen artikel Burgerlijk Wetboek.

Terug naar de tekst van Chao-Duivis …

Het voorstel van Chao-Duivis bestaat eigenlijk uit twee zinnen waarbij de tweede zin de definitie is van wat er in de eerste zin onder een verborgen gebrek wordt verstaan. Dat kan dan ook eenvoudig worden samengevoegd.

Voorstel Chao-Duivis:

“De aannemer is na oplevering alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken; een verborgen gebrek is een gebrek dat niet genoteerd is op het proces-verbaal van oplevering.”

Vereenvoudigd samengevoegd:

“De aannemer is na oplevering alleen aansprakelijk voor gebreken die niet genoteerd zijn op het proces-verbaal van oplevering.”

De intentie van artikel 7:758 lid 4 Burgerlijk Wetboek is de aansprakelijkheidsbeperking voor gebreken die de opdrachtgever redelijkerwijs bij oplevering had moeten ontdekken weg te nemen. Zo is het nu: ”De aannemer is ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.” De oplevering is straks juridisch nog wel van belang maar niet zozeer voor het ontdekken van gebreken. Dit maakt dat het benoemen van de oplevering, als apart gebeuren om eventueel een reeks gebreken te ontdekken, in relatie tot de periode daarna, geen zin heeft.

Hoe het feitelijk zou moeten zijn:

“De aannemer is aansprakelijk voor het opleveren van een bouwwerk in afwijking van de bouwvoorschriften en/of contract.”

Deze tekst dekt de lading. Het opleveren is een juridisch dingetje, van belang voor de status. De bestaande beperking – opdrachtgever had je het maar moeten zien – is foetsie. We zijn helder over wat een gebrek/tekortkoming is: “een bouwwerk in afwijking van de bouwvoorschriften en/of contract.”